実家を売るときに取得費が分からない：概算取得費5%で計算する前に、探す書類と差の大きさ

取得費が税金を左右する理由

家を売ったときの税金は、売った金額そのものではなく、もうけ（譲渡所得）にかかります。もうけは「売った金額 − 取得費 − 売るための費用」です。取得費が大きいほどもうけが減り、税金も減ります。

取得費に入るのは、親が家を買ったときの代金のほか、買ったときの仲介手数料や登記の費用などです。建物は、古くなった分を引いた額になります。土地は古くならないので、買った金額のままです。

計算例：概算取得費（5%）で計算仮の数字

税金約366万円（20.315%）

※ 金額は計算の例です。空き家の3,000万円の特例を使わない場合。

計算例：書類が見つかった場合仮の数字

税金約211万円（20.315%）

※ 金額は計算の例です。建物は41年前に買った木造として、古くなった分を上限まで引いています。

この例では、書類が見つかるだけで税金が約155万円減ります。差を生んでいるのは土地です。建物は古くなった分を引くと小さくなりますが、土地は買ったときの金額がそのまま残ります。土地を高く買っていた家ほど、書類を探す価値があります。

税率は、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えている場合のものです。持っていた期間は親が買った日から数えるので、相続した実家はほとんどがこちらに当たります。

事業に使っていない木造の住まいは、耐用年数を33年として計算します。

建物の古くなった分の出し方

建物の取得費建物を買った金額 − 古くなった分

※ 持っていた年数の端数は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨てる。

※ 上の例の建物は、計算すると上限を超えるので、上限まで引いて60万円が残ります。

土地と建物をまとめて買った契約書で、内訳が書いていないことがあります。その場合の分け方は決まりがあるので、税務署か税理士に確かめます。

実家で探す順番

実家の書類が見つからないときは、家を売った不動産会社や、建てた工務店に記録が残っていないかを聞きます。登記簿には買った日（原因の欄の「売買」の日付）は書いてありますが、金額は書いてありません。買った日が分かれば、その年の通帳を探す手がかりになります。

相続した空き家の特例を使えると、もうけから最大3,000万円を引けます。もうけがこの額より小さければ、取得費が分からなくても税金はかかりません。まず特例を使えるかを確かめ、使えないときに取得費の書類探しに時間をかけるのが効率のよい順番です。

特例の条件と手取りは空き家を売る費用と手取りで計算できます。税金の計算の流れ全体は空き家を売ったときの税金の計算例にあります。家財ごと売る前に、上の書類を持ち出しておく話は家財を残したまま買い取ってもらう方法にあります。