空き家を売ったときの税金の計算例：特例を使う・使わない・相続人3人の3パターン

計算の流れ

税金の出し方

売った金額売買契約の代金

もうけ取得費と売る費用を引く

特例の控除使えるとき最大3,000万円

税金残りに税率を掛ける

税率は、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えている場合は20.315%です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。5年以下なら39.63%です。相続した家は、亡くなった人が買った日と買った金額を引き継ぐので、ほとんどが5年を超える側になります。

特例の条件を1つでも満たさないときです。たとえば、亡くなる前に親と家族が一緒に住んでいた家や、売る期限を過ぎた家です。

計算例：特例を使わない仮の数字

税金約269万円（20.315%）

※ 金額は計算の例です。実際の税額は、端数の切り捨てなどで少し変わります。

計算例：特例を使う仮の数字

税金0円

※ 金額は計算の例です。税金が0円でも確定申告が要ります。

同じ家でも、特例を使えるかどうかで約269万円の差が出ます。だから、計算より先に特例の条件を確かめます。

家を相続した人が3人以上なら、控除の上限は1人2,000万円です（令和6年1月1日以後の売却）。もうけは、持分に応じて1人ずつ計算します。

計算例：3人で3分の1ずつ相続した家を売る（1人分）仮の数字

税金約61万円（残り300万円 × 20.315%）

※ 金額は計算の例です。1人分の金額が同じでも、相続人が2人以下なら上限は3,000万円なので、税金は0円になります。

高く売れる家ほど、相続人の数で税金が変わります。兄弟で分け方を決めるときの注意は兄弟で相続した実家を売る合意の取り方にあります。

条件に1つずつ答えてから金額を入れます。「分からない」と答えた項目があるあいだは、特例を使った税金は出しません。

計算の前に

取得費の書類が見つかると、税金が大きく減ることがあります。探し方と差の大きさは取得費が分からないときの計算にあります。売る費用の中身は空き家を売る費用と手取りにまとめています。

特例を使うには、売った年の翌年の確定申告で申し込みます。確定申告の期間は売った年の翌年2月16日から3月15日までです。申告には、家のある市区町村が出す被相続人居住用家屋等確認書などを付けます。この書類は申請から届くまで日数がかかるので、売ったらすぐに市区町村に申請します。