なぜ上限が引き上げられたのか
仲介手数料の普通の上限は、売れた値段の割合で決まります。値段が安い家ほど手数料も安くなり、不動産会社は遠くの空き家を見に行く交通費や調査の手間を回収できません。その結果、安い空き家は不動産会社に断られ、売れないまま残ってきました。
そこで、安い空き家に限って、手数料の上限を引き上げ、不動産会社が引き受けやすくしたのがこの特例です。2024年7月1日から、対象と上限が今の形になりました。売主にとっては「払う額が増えるかわりに、引き受けてくれる会社が見つかりやすくなる」制度です。 なお、この上限は買主から受け取る手数料にも別に使えます。売主が払うのは、売主の分だけです。
普通の上限と、特例の上限
普通の上限は、売れた値段（消費税抜き）によって次の式で出します。
| 売れた値段 | 上限の出し方（消費税別） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5% |
| 200万円を超え400万円以下 | 売買価格の4%＋2万円 |
| 400万円を超える | 売買価格の3%＋6万円 |
特例を使うと、800万円以下の家では、上限が30万円（消費税別）になります。
- 普通の上限
- 14万円（売買価格の4%＋2万円）
- 特例の上限
- 30万円
差最大16万円（ともに消費税別）
※ 売れる値段は計算の例です。
- 普通の上限
- 21万円（売買価格の3%＋6万円）
- 特例の上限
- 30万円
差最大9万円（ともに消費税別）
※ 売れる値段は計算の例です。
特例の対象の上限ぎりぎりの値段で売れた家は、普通の上限で計算しても特例の上限とほぼ同じになり、差はなくなります。差が大きいのは、数百万円以下で売れる家です。上限は「これ以上取ってはいけない額」で、必ずこの額を払うわけではありません。
契約の前に確かめること
- 1特例を使うか手数料を特例の額で請求するつもりかを聞く
- 2いくらか上限の30万円まで取るのか、それより低いのかを聞く
- 3何をしてくれるか現地の調査・写真・草刈りの手配など、普通より多い仕事の中身を聞く
- 4書面に残す合意した額を、媒介契約書に書いてもらう
特例の手数料を払うか、買取にするか
安い空き家は、仲介で売っても手数料・片付け・待つ間の費用を引くと、手元に残るお金が少なくなりがちです。業者に直接買ってもらう買取なら、仲介手数料はかかりません。
- 仲介で売れた値段
- 400万円
- 特例の手数料
- 33万円（30万円に消費税10%）
- 片付け・待つ間の費用
- 40万円
残るお金約327万円
※ 金額はすべて計算の例で、相場ではありません。同じ家の買取の値段が、この額に近ければ買取のほうが早く終わります。
両方の残るお金の比べ方は買取と仲介、手取りと期間の比較にあります。仲介でも買い手が付かない家の次の手は実家が売れないとき、次にやる順番にまとめています。