空き家は解体してから売るか、そのまま売るか：売主が壊す・買主が壊すの比較

3つのやり方の比較

売主が壊して更地で売る

• ・解体費を売主が先に払う
• ・更地のほうが買い手は探しやすい
• ・売れ残ると固定資産税が上がる

買主が買った後に壊す

• ・解体費は買主が持つぶん、価格は下がる
• ・特例を使うには、期限までに壊してもらう約束が要る
• ・売主の手出しが少ない

そのまま売る（古家付き・買取）

• ・解体も約束もいらない
• ・価格はいちばん低くなりやすい
• ・早く手放せる

先に壊すと固定資産税が上がる

家が建っている土地は、固定資産税が軽くなる特例があります。住宅の土地のうち200㎡以下の部分は、税金の計算のもとになる額が6分の1になります。家を壊すと、この特例が外れます。

固定資産税は、毎年1月1日の状態で、その年度の税額が決まります。年末に壊して翌年の1月1日に更地になっていると、その年度は特例なしで課税されます。

買主に壊してもらうときに決めること

特例を使うには、買主が売った年の翌年2月15日までに取り壊すか耐震リフォームをする必要があります。これは売主が自分では守れない条件です。だから、売る前に買主と約束しておきます。

1. 1期限売った年の翌年2月15日までに取り壊すか、耐震リフォームをするか
2. 2費用解体費をどちらが持つか。価格にどう反映するか
3. 3書類取り壊しが済んだことを示す書類を、売主に渡してもらえるか

特例の確定申告には、被相続人居住用家屋等確認書などの書類が要ります。買主が壊す場合も、売主が申告します。期限までに壊してもらえなかったり、書類がそろわなかったりすると、売主が特例を使えません。

相手が買取業者なら、買ったあとに自分で壊して建て直すことが多いので、この約束を受けてもらいやすくなります。対応するかは会社ごとに違うので、申し込む前に聞きます。

どちらにするかの目安

再建築不可の土地は、壊すと新しい家を建てられません。建物を残したまま売るのが原則です。詳しくは再建築不可・共有持分の家を手放す方法にあります。

売ったあとの手取りは、解体費と特例の有無で大きく変わります。空き家を売る費用と手取りで、条件を確かめてから計算できます。